Moda na kamienice
Rozmowa z BERNADETĄ BUCHALIK
ze Spółki Partnerskiej Sigma Capital
Mamy wciąż dość spory deficyt mieszkań, a to powoduje, że liczy się przede wszystkim cena metra kwadratowego, a mniej jego stan.
— Czy jest coś takiego jak stare i dobre mieszkanie?
— Oczywiście. Znam kilka przykładów dobrze położonych i odpowiednio utrzymanych kamienic. Takie przypadki mają miejsce wtedy, gdy kamienica administrowana jest przez wspólnotę mieszkaniową, która potrafi dbać o posiadany zasób. W starych kamienicach są również funkcjonalnie zaprojektowane mieszkania.
— Na co jednak należy zwracać uwagę chcąc kupić mieszkanie w starym budynku?
— Na pewno na stan techniczny. To jest podstawa, bo pamiętać trzeba, że wszelkiego typu remonty pociągają za sobą bardzo duże wydatki. W budynkach starych najczęściej problemy sprawiać mogą instalacje, przede wszystkim wodno-kanalizacyjne, ale i elektryczne. Kolejnym punktem są elewacje i dachy. Jeśli tu nie były prowadzone na bieżąco remonty, trzeba liczyć się z naprawdę dużymi wydatkami. To niestety jest dość powszechny problem, bo gminy, które miały w swoich zasobach najwięcej kamienic ograniczały się często do przeprowadzania tylko koniecznych napraw. Kapitalnych remontów nie przeprowadzano zbyt często. Powstające w takich zasobach wspólnoty mieszkaniowe, które chcą doprowadzić budynek do należytego stanu, stają przed koniecznością przeprowadzenia kosztownych remontów. Problemem jest też fakt, że w wielu kamienicach wcześniej najemcami byli emeryci, którzy dzięki bonifikatom mogli wykupić zajmowane lokale za stosunkowo niskie kwoty. Teraz są właścicielami, ale na sfinansowanie poważniejszych remontów już ich po prostu nie stać.
— Czyli historia się powtarza: poprzednio gminy twierdziły, że nie stać je na przeprowadzenie remontów.
— Bo tak niskie były stawki czynszowe. Ustalano je nie w oparciu o koszty utrzymania budynku. Remonty realizowano więc tam, gdzie istniało zagrożenie dla bezpieczeństwa.
— Jak śląskie kamienice wytrzymują szkody górnicze? W Bytomiu nie opłaca się ponoć w ogóle inwestować w stare kamienice.
— Sytuacja zależy od lokalizacji konkretnej nieruchomości. W śródmieściu Katowic kamienice w jednakowym stopniu narażone są na szkody górnicze, ale zainteresowanie nimi wśród inwestorów jest i tak duże. Nieco inaczej sytuacja wygląda w Bytomiu. Tam kamienice są faktycznie tańsze i na pewno wynika to po części ze złego stanu technicznego. Trzeba jednak pamiętać, że w tym mieście jest duże bezrobocie oraz wiele problemów społecznych, co skutecznie obniża ceny nieruchomości.
— W Poznaniu czy w Łodzi ceny nieruchomości wywindowali w górę inwestorzy zewnętrzni, często zagraniczni. Czy śląskie kamienice są atrakcyjne dla kapitału z zewnątrz?
— Jak najbardziej. To zresztą już da się zaobserwować na przykładzie Katowic. Widzimy wzmożony obrót kamienicami i ciągłe zainteresowanie przygotowywanymi transakcjami. Na razie dotyczy to głównie śródmieścia. Tu stawki czynszowe są najwyższe, więc i zwrot zainwestowanego kapitału może być najszybszy. Te zmiany nastąpiły bardzo szybko, wzrost dokonał się właściwie na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Zainteresowanie jest tak duże, że wielu inwestorów nie ma szans na realizacje zaplanowanych transakcji.
— Czy oglądają inne propozycje?
— Tak, dużym powodzeniem cieszy się ostatnio Chorzów, a szczególnie rejon wokół ulicy Wolności, czyli centrum miasta. Wyraźnie widać, że dla inwestorów to atrakcyjny segment rynku i wiele wskazuje na to, że może to być dość trwały trend.
— Czy śródmiejskie kamienice w miastach województwa śląskiego zachowają swój dotychczasowy charakter, czyli przeważnie lokali mieszkalnych?
— Z tym może być różnie. W śródmieściu Katowic coraz wyraźniej brakuje powierzchni biurowych, hotelowych itp. Najlepszym rozwiązaniem będzie więc łączenie różnych funkcji w obrębie kamienicy: np. lokale biurowe na niższych kondygnacjach, a pokoje gościnne czy mieszkania do wynajęcia na wyższych. Na taki pomysł wpadło już kilku inwestorów.
— Jakie są różnice pomiędzy przedwojennymi kamienicami, a budynkami stawianymi stosunkowo niedawno, na przykład w latach sześćdziesiątych?
— Te budowane w latach pięćdziesiątych, czy sześćdziesiątych jeszcze jakoś się trzymają. Najgorzej wyglądają budynki stawiane w latach siedemdziesiątych. Te starsze są w miarę funkcjonalne, przyjazne dla mieszkańca. Nie ma tam różnego rodzaju klitek, które są zmorą budownictwa z lat siedemdziesiątych. Wtedy kwitła „radosna twórczość”, fatalne wykonawstwo, a znalezienie kąta prostego graniczy z cudem.
— Co na to inwestorzy?
— Oni wiedzą o tym doskonale i już widać, że niektóre budynki właśnie z tego powodu nie cieszą się zainteresowaniem kupujących. Sądzę, że będzie to miało dalsze konsekwencje.
— Ale patrząc na ceny transakcyjne, trudno dostrzec te różnice. Ustalając cenę wywoławczą właściciel kieruje się średnią dla danego obszaru, a nie stanem budynku.
— Na razie mamy wciąż dość spory deficyt mieszkań, a to powoduje, że liczy się przede wszystkim cena metra kwadratowego, a mniej jego stan. Jeśli pojawiają się różnice, to faktycznie niewielkie. Sądzę jednak, że to będzie się zmieniać. Szukający mieszkania stara się znaleźć najpierw takie, które spełnia wszystkie wymagane przez niego kryteria. Jeśli np. nie ma lokalu w budynku wybudowanym z cegły (a takie są preferowane), to wtedy po prostu bierze się to co jest.
— W jaki sposób można sprawdzić to, czy wspólnota mieszkaniowa potrafi dbać o swoje zasoby?
— To jest bardzo istotny problem. Generalnie można powiedzieć, że istnieje znacząca różnica pomiędzy budynkami, które administrowane były przez spółdzielnie mieszkaniowe, a tymi, które znajdowały się w zasobach gminnych. Spółdzielnie bardziej dbały o swoje budynki. Najlepiej jednak samemu sprawdzić co i kiedy było robione. Każda wspólnota ma odpowiednie dokumenty, w których opisana jest historia, jak i plany na przyszłość. Warto te dokumenty poznać. Dla przykładu powiem o sytuacji, z którą ostatnio się zetknęłam. Najemcy dwóch mieszkań jednego z budynków wykupili od gminy swoje mieszkania, nie wiedząc, że kilka miesięcy wcześniej wspólnota podjęła decyzję o konieczności przeprowadzenia w bieżącym roku gruntownego remontu instalacji. Była to sprzedaż z bonifikatą, więc cena mieszkania nie była wysoka, ale za to skutkowała koniecznością partycypowania w dość wysokich kosztach remontu, na które nowi nabywcy nie byli przygotowani.
— Kogo o takie informacje należy pytać?
— Zarządcę nieruchomości. On zna stan budynku i plany na najbliższe lata. Na tej podstawie można oszacować jakie będą koszty utrzymania lokalu.
Rozmawiał:
Jarosław Latacz
Kategoria: Dom i ogród, Budownictwo i przemysł
Zobacz także: Oddaj swój głos:
(0 głos/głosów, ocena: 0 na 5)
Loading ...